|
||||
|
Karar İncelemesi:
Yargıtay Birinci Hukuk Dairesi’nin
intifa konusu taşınmazın intifa hakkı sahibi tarafından kiraya verilmesi ve
daha sonra intifa hakkının sona ermesi durumunda kira sözleşmesinin hukuki
akibetine ilişkin 3.7.2003 tarihli kararının değerlendirilmesi
Yrd. Doç.Dr. Mustafa
Aksu*
I. Karara konu olan olay
Parg. 1.
Yargıtay
Birinci Hukuk Dairesi, 3.7.2003 tarih, E. 2003/4902 ve K. 2003/8056 sayılı
kararında[1],
intifa hakkına konu olan taşınmazın intifa hakkı sahibi tarafından kiraya
verilmiş olması ve daha sonra intifa hakkının ölümle sona ermesiyle oluşan
hukuki duruma ilişkin bir uyuşmazlığı inceleyip karara bağladı. Yaşam boyu
tanınmış bir intifa hakkı çerçevesinde intifa hakkı konusu olan taşınmazı belirli
süreli bir kira sözleşmesi ile kiraya verilmesinin sözkonusu olduğu bu
uyuşmazlık, Yargıtay’a, esasen pratik olarak seyrek karşılaşılabilecek, ancak
teorik ve doğmatik olarak önemli bir sorunu karara bağlama imkanını sunmuştur.
Karara konu olaydaki temel sorun, malikin, intifa hakkı sona erdikten sonra
kira sözleşmesi ile bağlı olup olmayacağıdır.
Parg. 2.
İntifa
hakkı sahibi baba, çocukları ise malik konumundadırlar. Hak sahibi baba,
taşınmazı 21.2.2000 tarihinde beş yıllığına kiraya verir, ancak 3.9.2000
tarihinde vefat eder. Davacı konumundaki malikler, ölümle intifa hakkının ortadan
kalktığını, bu durumda davalının haksız elatan durumuna düştüğünü ileri
sürerek, elatmanın önlenmesini ve kiracının intifa hakkının sona ermesinden
itibaren oturduğu süre için de (fuzuli işgal nedeniyle) kullanma bedeli karşılığı
(ecrimisil) vermesini talep etmişlerdir. Yargıtay kararından anlaşıldığı üzere,
sadece Borçlar Kanununun uygulama alanına giren bir kira sözleşmesi
sözkonusudur.
Parg. 3.
İlk
derece mahkemesi, geçerli bir kira akdinin bulunduğu ve bunun taraflarca fesih
edilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay kararında,
ilk derece mahkemesinin gerekçesinin ayrıntılı hukuki dayanakları konusunda
herhangi bir ipucu bulunmamaktadır. Bu nedenle, ilk derece mahkemesi, kira
sözleşmesinin devam ediyor olmasını, kira sözleşmesine ilişkin kanun
hükümlerine dayandırmış olabileceği gibi, miras hukukuna ilişkin genel
hükümlere de dayandırmış olabilir.
Parg. 4.
Yargıtay
1. Hukuk Dairesi, kararının gerekçesinde öğretide savunulan temel iki görüşe değinerek
bunlardan Suat Bertan’ın görüşünü[2]
benimsemiş gözükmektedir. Yargıtay, aşağıda kısaca ele alınacak olan bu iki
görüşü aktardıktan sonra, “BK’nun 254, 276. maddelerinde hüküm altına alınan,
kira dönemi içerisinde kiralayanın mülkiyet hakkını devretmesi veya ölümü
halinde yeni malikin önceki kira sözleşmesi hükümleri ile bağlı olacağı olgusu
gözönünde tutularak, sırf MK’nun 806. maddesindeki iade mükellefiyetinin
varlığından söz edilerek” davalının fuzuli şagil”[3]
olduğunun söylenemeyeceği belirtmektedir. Bu nedenle, kiracının intifa
hakkından haberdar olup olmadığının araştırılıp buna göre hüküm kurulması
gerekirken, bu yapılmadığından, kararın bozulmasına hüküm kılınmıştır.
Parg. 5.
Yargıtay
kararında da belirtildiği üzere buradaki temel hukuki sorun, malikin kira
sözleşmesi ile bağlı olup olmayacağıdır. Miras hukukundan kaynaklanan özel
durum bir tarafa bıkalıkacak olursa, temel sorun, intifa hakkının sona
ermesiyle birlikte intifa hakkı konusu üzerinde tam mülkiyetin tekrar kurulması
durumunda, kiracıyı korumaya yönelik hükümlerin burada da uygulanıp
uygulanamayacakları hususuna ilişkindir.
II. Yargıtay kararının eleştirisi
1.
Genel olarak öğretide savunulan görüşler
Parg. 6.
Yargıtay
kararında anılan ve öğretide savunulan temel görüşlerden ilki, intifa hakkının
sona ermesi ile kira sözleşmesinin sona ermeyeceğini kabul etmektedir: “Bu kira
mukavelesi tapuya şerh edilmiş olsa bile intifa hakkı sona erince malik,
malının kendisine iadesini kiracıdan isteyebilir. Bu suretle mutazarrır olan
kiracı, kira mukavelesinden doğan şahsi haklarını intifa hakkı sahibi veya onun
mirasçılarına karşı dermeyan edebilir”[4].
Şu halde, bu görüş açısından kiracının korunmasını amaçlayan hükümlerin burada
uygulanabilmesine imkan bulunmamaktadır.
Parg. 7.
Yargıtay kararında
hukuki sorunu haklı olarak sadece kira sözleşmesinin devam edip etmemesi
bağlamında değil, aynı zamanda malikin kira sözleşmesi ile bağlı olup olmadığı
açısından ele almıştır. Bu anlamda Yargıtay, yukarıda anılan görüşü haklı
olarak esas itibariyle benimsememiştir. Gerçi MK m. 799 intifa hakkının sona
ermesi durumunda, intifa hakkı sahibinin intifa hakkı konusunu malike iade
yükümlülüğünü düzenlemektedir. Ancak, MK m. 799 normal durumu, yani intifa
konusunun zilyetliğinin intifa hakkı sahibinde ya da onun hukuki haleflerinde
bulunması halini düzenlemektedir[5].
Kiracı ile malik arasındaki ilişki konusunu ise bu hüküm ele almamaktadır. Çünkü
bu hükmün lafzı, daha çok malik-kiracı özel durumunun düzenlenmediği izlenimini
vermektedir. Burada hak sahibinin (yani intifa hakkı sahibinin) geri verme
yükümlülüğünden bahsedilmektedir[6].
Parg. 8.
Karardan
anlaşılacağı üzere Yargıtay, öğretide savunulan diğer temel görüşü somut olayla
örtüştüğü oranda benimsemiştir. Bertan
tarafından savunulan bu görüşe göre, intifa hakkının belirli süreli olup
olmamasına, ayrıca kiracının intifa hakkından haberdar olup olmamasına göre
ayrımlar yapmak gerekmektedir. Bertan,
intifa hakkının belirli süreli olması halinde, kira sözleşmesinin intifa
hakkının sona ermesi ile birlikte sona ereceğini, diğer durumlarda ise malikin
kira sözleşmesi ile bağlı olabileceğini, yani kira hukukuna ilişkin hükümlerin
burada da uygulanabileceğini kabul etmektedir, çünkü intifa hakkının son
bulması ve böylece kuru mülkiyetin tekrar tam mülkiyete dönüşmesi ile
mülkiyetin el değiştirmesi arasında her zaman tam bir benzerlik
bulunmamaktadır. Bu nedenle intifa hakkının ölümle veya infisah yolu ile son
bulması ile intifa hakkı için belli bir süre konulmuş bulunması hallerini
birbirinden ayırmak gerekmektedir. Yargıtay kararına konu olan olayda belirli
süreli intifa hakkı sözkonusu olmadığından, anılan bu görüşün ikinci önermesi,
yani kiracının intifa hakkından haberdar olup olmaması burada önem
kazanmaktadır.
Parg. 9.
Bertan, MK 721. (YMK 797.) maddesine göre hak sahibi gerçek kişinin ölümü veya
tüzel kişiliğin infisahı ile intifa hakkının son bulması halinde aşağıdaki
şekilde bir ayrım yapılması gerektiği görüşündedir.
Parg. 10.
“1 –
İntifa hakkı sahibi kiraladığı malın intifa hakkına konu olan bir mal olduğunu
söylemişse infisahi şarta bağlı bir kira anlaşması ortaya çıkmış olur ve ölümle
kira anlaşması sona ermiş bulunur. Bu durum BK 254 ve 276’ıncı maddelerde
öngörülen hale hiç benzememektedir. Son bulan kira akdine göre kiracının geri
verme borcu doğar, kiracının geri verme borcunu yerine getirmesini MK 730’uncu
(YMK 806) maddesinin verdiğe yetkiye dayanarak mülkiyet hakkı sahibinin de
istemeğe hakkı vardır.
Parg. 11.
2- İntifa
hakkı sahibi kira akdini yaparken durumu söylememiş ise ölümle intifa hakkı son
bulduğuna göre burada kira akdini yaptıktan sonra mülkiyet hakkını başkasına
devreden kimsenin durumuna benzer bir durum vardır denilebilir. Malikin
mülkiyet hakkının devir yetkisine karşı kiracının korunması istenildiğinden BK
254 ve 276’ıncı maddelerine özel hükümler konulmuştur. Kanun yapan mülkiyet
hakkı sahibinin malını kiraya verdiği zaman kira süresi bitinceye kadar
mülkiyet hakkını devir yetkisini kullanmamasını uygun görmemiş bu aktin bu
sebeple feshi hâlinde kiracıya da bir kusur yüklenemeyeceğinden ayrıca böyle
bir durumu düzene koymayı uygun bulmuştur. MK 730’uncu (YMK 806) maddesi intifa hakkı sahibine intifa konusu malını
kiraya vermek yetkisini tanımış bulunduğundan[7]
, genel kira hükümlerine göre intifa konusu malın kendisine teslimine mülkiyet
hakkı sahibinin katlanması gerekir. İntifa hakkı sahibi ölümüyle intifa
hakkının son bulmasından sorumlu olmayacağına göre kiracının bu durumda BK 254
ve 276’ıncı maddelerinden yararlandırılması doğru olur”[8].
Parg. 12.
Yargıtay,
“yukarıda açıklanan ilke ve olgular gözönünde bulundurulduğunda intifa hakkı
sahibinin kiraladığı bağımsız bölümün intifa hakkına konu olan bir mal
olduğunu, davalı kiracıya söylediği, başka bir deyişle davalının kiraladığı
taşınmazın intifa hakkına konu bir mal olduğunu bildiği yönünde bir araştırma
yapılmış” olmadığını belirterek, böylece eksik soruşturma ile hüküm kurulması
yerinde görmeyerek ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur[9].
2. Kira sözleşmesinin intifa hakkından kural olarak
bağımsızlığı ve bu nedenle intifa hakkı ile birlikte kural olarak sona
ermeyeceği hususu
Parg. 13.
İntifa
hakkı ister belirli süreli ister belirsiz süreli olsun, kira sözleşmesi kural
olarak intifa hakkının sona ermesi ile birlikte sona ermez. Bu hem bu
sözleşmelerin içeriklerinin ve taraflarının örtüşmemesinde hem de borç
ilişkilerinin nisbiliğini esas alan borçlar hukukumuzun ana ilkelerinde haklı
dayanağını bulmaktadır.
Parg. 14.
Ayrıca, kanunda
kira sözleşmesinin intifa hakkıyla birlikte sona ereceği sonucunu destekleyecek
açık bir dayanak ya da düzenleme bulunmamaktadır. Doğal olarak kira
sözleşmesinin taraflarının kira sözleşmesini intifa hakkının süresiyle
ilişkilendirmeleri, yani belirli süreli ya da bozucu koşula bağlı bir kira
sözleşmesi yapmaları mümkündür. Ancak, Yargıtay kararına konu olan olaydaki
gibi belirsiz süreli intifa hakkının kararlaştırılmış olduğu durumlarda, sadece
kiracının intifa hakkından haberdar olmasıyla kira sözleşmesinin kendiliğinden
ve kural olarak bozucu şarta bağlı sözleşme olarak yapılmış olduğu sonucuna
varmak oldukça zor gözükmektedir. Tam tersine somut durum, örtülü olarak bozucu
şartın kararlaştırılmış olmadığı yönünde olacaktır. Aksi sonuca varmak için, en
azından, aksini destekleyen açık
dayanakların bulunması gerekecektir. Belirli süreli intifa hakkında, kira
sözleşmesinin süresinin intifa hakkının sona ermesine bağlanması seçeneğinde,
duruma göre teknik anlamda bozucu şarta bağlı sözleşme olabileceği gibi, bozucu
süre tayinli bir sözleşme de sözkonusu olabilir[10].
Kira sözleşmesinin süresi intifa hakkının süresine ya da sona ermesine
bağlanmışsa, intifa hakkının ne zaman sona ereceği kural olarak belirsiz
olduğundan duruma göre bozucu şarttan sözedilebilir. Gerçekten intifa hakkı
vazgeçme, tarafların anlaşması, taşınmazın yok olması, vadenin dolması ya da
ölüm nedeniyle de sona erebilir[11].
Bunlardan sadece vadenin dolması ya da ölüm, vuku bulacağı, gerçekleşeceği
kesin olaylar olduğundan belki bu ihtimallerde bozucu süreli bir kira
sözleşmesinden bahsedilebilir[12].
Ancak intifa hakkının süreli olması durumunda dahi intifanın daha önce ölümle
sona ermesi mümkündür ve ölümün bu süre içerisinde gerçekleşip
gerçekleşmeyecegi ise belirsizdir, öyle ki bu duruma göre bozucu şarttan
bahsedilebilir[13].
Ayrıca kira sözleşmesinin süresinin belirli olması durumunda dahi intifa
hakkının daha önce sona ermesi ihtimaline göre bir hüküm getirilmişse, yine
bozucu şartlı bir kira sözleşmesi sözkonusu olacaktır, çünkü bu süre içerisinde
intifa hakkının diğer türlü sona erip ermeyeceği ve bunun ne zaman
gerçekleşeceği belirsizdir.
Parg. 15.
Ancak burada
ele alınan ve eleştirilen Yargıtay kararı açısından önemli olan, intifa hakkı
sahibinin kiracıya intifa hakkından sözetmesinin tek başına bozucu şartı
kurmaya gerçekten yetip yetmeyeceğidir. Sadece karşı tarafa intifa hakkından
söz etmek ya da kiracının tesadüfen intifa hakkından haberdar olması, kira
sözleşmesinin kaderini hemen ve kendiliğinden intifa hakkının kaderine bağlar
mı? Bozucu şartın, yani kira sözleşmesinin intifa süresine bağlanması şartının,
gerçekten açık ya da örtülü olarak kararlaştırılmış
olması gerekir[14].
Sadece intifa hakkından haberdar kılma, kural olarak tek başına koşul olmaz.
Örtülü bir biçimde bir koşul kararlaştırıldığı sonucuna varmak için sözleşmenin
yapıldığı somut koşullara ve tarafların tutumlarına vb. bakmak gerekir. Kira
konusunun intifa hakkına dayandığını kiracının bilmesine, sadece kiracı
aleyhine, neredeyse mekanik olarak bir sonuç bağlanması yerinde değildir.
Kiraya veren açık bir biçimde kira sözleşmesinin süresini intifa hakkı ile
ilişkilendirme yoluna gitmiyorsa ya da bunu kiracıya şüphe götürmez bir biçimde
hissettirmiyorsa, bu durumda kiracının, kira sözleşmesinin intifa hakkı ile birlikte
sona ereceğini kabulleneceği neden varsayılsın? Nasıl ki malik konumundaki
kiraya verenin, kira konusunu daha sonra devredeceğini kiracıya, sözleşmenin
kurulması aşamasında hissettirmiş olması ya da bunu ona açıkça belirtmesi tek
başına kira sözleşmesini bozucu koşulla yapılmış bir sözleşme haline
getirmiyorsa, aynı şeyin intifa hakkı açısından da kabul edilmesi doğru olur.
İntifa hakkının ne zaman sona ereceği kural olarak belirli değildir. Malik de
her an mülkiyetini başkasına devredebilir.
Parg. 16.
Bu nedenlerle,
intifa hakkının sona ermesi ile birlikte kiracının kira konusunu malike vermesi
gerektiğini, yani kiracının hukuka uygun zilyetliğinin malike karşı hukuki
dayanağının kalmadığını kabul etsek bile, bu sonuç kira sözleşmesinin intifa
hakkından kural olarak bağımsız bir borç ilişkisi olduğunu ve intifa hakkından
bağımsız olarak varlığını sürdüreceği gerçeğini değiştirmez. Tam tersine kira
sözleşmesi borç ilişkisi olarak devam ettiğinden ve kiraya veren kendi borcunu
artık yerine getiremeyeceğinden, ifa engelleri hukuku çerçevesinde
alışılagelmiş hukuki sonuçlar taraflar arasında doğacaktır ve bu durum intifa
hakkından bağımsız olarak kendi kuralları çerçevesinde gelişecektir.
3. Küllî halefiyet ve kira sözleşmesi
ile mirasçı konumundaki maliklerin kişisel ve doğrudan bağlı oluşu
Parg. 17.
Yargıtay
kararına konu olan olayda esasen en önemli nokta, maliklerin aynı zamanda
intifa hakkı sahibinin mirasçıları olmalarıdır. Buna rağmen, Yargıtay
kararında, intifa hakkı sahibinin mirasçıları niteliğindeki maliklerin kira akdi
ile bağlılıkları hususunda, miras hukukunun hükümlerine esas olarak
değinilmemiştir. Miras hukukunda geçerli olan küllî halefiyet ilkesi gereğince
(MK md. 599), mirasçılar, kural olarak miras bırakanın yapmış olduğu
sözleşmenin tarafı konumuna geçerler, kısacası kendiliğinden ve kişisel olarak
sözleşme ile bağlı olurlar[15].
Parg. 18.
Somut
uyuşmazlıkta ilk saptanması gereken husus bu olması gerekirken, Yargıtay
kararında bu husus ele alınmamıştır. Bu nedenle ilk derece mahkemesinin kararı,
her ne kadar bunun gerekçesinin ayrıntıları hususunda Yargıtay kararında
herhangi bir ipucu bulunmamakla birlikte, doğru gözükmektedir. Gerçekten de
kira sözleşmesi kural olarak sona ermemiştir, davacı konumundaki mirasçılar,
intifa hakkı sahibi baba tarafından yapılmış kira sözleşmesiyle küllî halefiyet
ilkesi gereğince kendiliğinden ve doğrudan
taraf olarak bağlıdırlar. Gerçi kiracının kira konusunun intifa hakkına
dayanılarak kiraya verildiği konusundaki bilgisi, somut olayın özelliklerine
göre bozucu şart kararlaştırılması şeklinde ise, bu durumda kira sözleşmesi
intifa hakkının sona ermesiyle (bozucu şartın gerçekleşmesiyle) sona erecektir.
Bu durumda maliklerin mirasçı olarak kira sözleşmesi ile bağlı olmaları
sözkonusu olmaz. Tam tersine hem malik olarak sahip oldukları haklarını ve hem
de sona ermiş kira ilişkisinin tasfiyesi çerçevesinde sahip oldukları kişisel
nitelikteki haklarını, kiracıya karşı ileri sürebilirler. Ancak somut olayda
kira sözleşmesinin taraflarının 5 yıllık bir kira sözleşmesi kararlaştırdıkları
ve intifa hakkının süresiz niteliği göz önünde bulundurulursa, artık bozucu
şarta bağlı bir kira sözleşmesi yaptıklarını benimsemek oldukça zor olacaktır.
Parg. 19.
Şu halde
malikin aynı zamanda intifa hakkı sahibinin mirasçısı olduğu durumlarda, miras
hukuku hükümleri çerçevesinde özel bir hukuki durum meydana gelmektedir. Bu
nedenle malik, kiracının korunması gereğinden bağımsız olarak, miras hukuku
ilkeleri çerçevesinde kira sözleşmesi ile kişisel olarak ve doğrudan bağlı
olmaktadır. Malikin intifa hakkı sahibinin mirasçısı olmasıyla, (mirasçılık
durumu olmaksızın) intifa hakkının sona ermesiyle kiracı açısından esasen
üçüncü kişi konumunda olması, birbirinden bağımsız olarak ele alınmalıdır.
Parg. 20.
Gerçi
Yargıtay kararında, kiralayanın ölümü halinde yeni malikin önceki kira sözleşmesi
ile bağlı olabileceğinden bahsedilmektedir: Kararda, “..Borçlar Kanunun 254,
276. maddelerinde hüküm altına alınan, kira dönemi içerisinde kiralayanın
mülkiyet hakkını devretmesi ya da ölümü
halinde yeni malikin önceki kira sözleşmesi hükümleri ile bağlı olacağı olgusu[16]
gözönünde tutularak sırf Medeni Kanunun 806. maddesindeki iade mükellefiyetinin
varlığından söz edilerek davanın fuzuli şagil olduğu söylenemez” denilmektedir.
Ancak burada anılan BK 254 ve 276. maddeleri kiraya verenin ölümü durumunda
kira sözleşmesinin hukuki durumunu esasen düzenlememektedir. Kiralayanın ölümü
halinde, onun küllî haleflerinin kira sözleşmesi ile bağlı olmalarının dayanağı
bu maddeler değil, biraz önce de anıldığı gibi miras hukukunda geçerli olan
küllî halefiyet ilkesidir (MK m. 599). Bu nedenle Yargıtay’ın kiralayanın ölümü
ile bu hükümleri ilişkilendirmesinin nedeni esasen anlaşılamamaktadır.
Tahminen, esasen burada ele alınan sorundan tamamen ayrı bir tartışma konusu
olan, kiralayanın küllî haleflerinin, kira konusunun malik tarafından
devredilmesi durumunda olduğu gibi yeni malikin sahip olduğu haklara sahip olup
olmayacakları hususu çerçevesinde bir ilişkilendirme sözkonusu olabilir. Bu
çerçevede belirtilmeli ki, küllî halefiyet ilkesinin anlamı ve amacı gözönünde
bulundurulduğunda, mirasçıya, kira konusunu yeni edinen malike Borçlar
Kanununda tanınan kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanının tanınmaması daha
yerinde gözükmektedir. Mirasçılar kira sözleşmesi ile kanun gereği doğrudan ve kişisel
olarak bağlıdırlar. Hukukumuzun temel ilkelerinden birisini oluşturan,
mirasbırakanın ölümü ile birlikte, hak ve borçlarının mirasçılara intikal
edeceği ilkesinin, sadece kira sözleşmesi açısından degiştirildiğini söylemek
pek kolay değildir[17].
Burada mirasçılar için de bir istisnanın yapılmasının sağlam ve haklı
dayanaklarının bulunması gerekir. Kaldı ki, Borçlar Kanununun ilgili hükümleri
bu tür bir içeriğe sahip olmadıkları gibi, esas olarak kiracının korunması
amacıyla getirilmiş hükümlerdir. Bu nedenle kiraya verenin kira sözleşmesiyle
esasen kişisel olarak bağlı olduğu bir durumda, kiracıyı korumak amacıyla
getirilmiş bir hükümden istisna yapılması, bu hükmün amacının tersine
çevrilmesi sonucu da doğurabilecektir[18].
4. İntifa hakkının kullanılmasının
devri ile intifa hakkı konusunun kiraya verilmesi arasındaki farklılık ve önemi
Parg. 21.
Yargıtay
kararında intifa hakkı sahibinin intifa konusunu kiraya verme yetkisinin
dayanağı olarak MK. m. 806 gösterilmiştir[19].
Oysa bu yetkinin dayanağı esas olarak bu hüküm değil, intifa hakkını düzenleyen
genel nitelikteki MK m. 794 II ile m. 803 II’dir. Gerçi intifa hakkının
kullanılmasının devrini düzenleyen MK m. 806’nın intifa hakkının konusunun
kiraya verilmesi yetkisini de içerdiğini söylenebilir[20]:
Çoğu yapmaya ehil olan daha azı yapmaya da ehildir (evleviyetle, argumentum a
maiori ad minus). Ancak bu durum, kiraya verme yetkisinin esas olarak anılan
diğer hükümlerde düzenlendiği hususunu değiştirmez. MK. m. 806’da düzenlenen
intifa hakkını kullanılmasının
(Ausübung) (hakkı kullanma yetkisinin) devridir. İntifa hakkının
kullanılmasının devri ile intifa hakkı konusunun kiralanması farklı şeylerdir
ve farklı içeriklere sahiptir. İntifa hakkının kullanılmasının devrinde, bizzat
hakkın kullanılmasının devri sözkonusudur ve içerik olarak, intifa hakkının
kullanılmasına dahil olan şeylerin bütünüyle devri sözkonusudur. Bu durum
intifa hakkının kullanılmasının kısmen devrinde de değişmez. İntifa hakkı artık
hak sahibi tarafından değil, kullanma yetkilisi tarafından kullanılır. İntifa
hakkının kullanılma yetkisinin devrinde, devrin konusu doğrudan intifa hakkının
kullanılması olduğundan, kullanma yetkisini devralan bunu zaten bilmek
zorundadır. Bu sözleşmenin doğrudan konusu ve içeriğidir. Bu açıdan, intifa hakkını
kullanan, intifa hakkı sahibinin tam yararlanma anlamında sahip olduğu bütün
yetkilere, devrin kapsamına (bütünsel ya da kısmi devir olmasına göre) sahip
olmaktadır. İntifa hakkının kiraya verilmesinde ise, intifa hakkının içeriğinin
bütünüyle devri sözkonusu değildir, esas olarak birel bir yetkinin ya da yetki
demetinin devri sözkonusudur. Bu da zaten devreden açısından intifa hakkının bizzat kullanılması niteliğindedir. Kiracı
intifa hakkını kullanan konumunda değildir.
Parg. 22.
İntifa
hakkının kişiye sıkı bir biçimde bağlı olması durumunda, hakkın kullanılmasının
devri artık mümkün değilken, bu durumda bile intifa hakkı konusunun kiraya
verilmesi mümkün olabilir[21].
Zaten intifa hakkının kullanılmasının devrinin bu farklılığından dolayı, bunu
düzenleyen MK m. 806’nın ikinci fıkrasında, malikin, intifa hakkının
kullanılmasını devralana karşı haklarını doğrudan
doğruya ileri sürebileceği kabul edilmiş, böylece intifa hakkı sahibi ile
kullanma yetkisi sahibi, malik açısından eşit konuma getirilmiştir. İntifa hakkının
kullanılmasının devrinin hukuki niteliğinden dolayı, bunun aksi bir çözüm
esasen kendi içinde tutarlı olmazdı. Kiracının hukuki konumu açısından, aynı
şeyin söylenmesi ise bu kadar kolay değildir. Hatta denebilir ki kanun
koyucunun, malikin üçüncü kişilere karşı sahip olduğu haklar konusunda, intifa
hakkını kullanma yetkisinin devredildiği kişiye karşı sahip olduğu haklar
dışında, herhangi bir özel düzenleme getirmemiş olması, kısacası bu sorunun
çözümünü genel hükümlere bırakmış olması da burada savunulan tezi destekler
niteliktedir. Aksi halde, kanun koyucu ya MK. m. 806 II hükmünü genel tutarak
ya da diğer hükümlerde buraya atıf yaparak, malike, üçüncü kişi konumundaki
kiracıya karşı da aynı hakları tanıyabilirdi.
III. Sonuç
Parg. 23.
Yargıtay Birinci
Hukuk Dairesinin kararında, kiracının intifa hakkından haberdar olması
durumunda kira sözleşmesinin bozucu şartla kararlaştırılmış olduğu yönündeki
eğilim esas itibariyle yerinde değildir. Bozucu şartın örtülü olarak
kararlaştırılmış olduğu sonucuna varmak için, kiracının intifa hakkından
haberdar olması tek başına yeterli olmamalıdır. Karara konu olan olayda intifa
hakkının süresinin belirsiz olması, kira sözleşmesinin beş yıllığına yapılmış
olması daha çok tarafların örtülü olarak bozucu şart kararlaştırmadıkları
izlenimi destekler niteliktedir.
Parg. 24.
Yargıtay
kararına konu olan olayda en önemli olan husus, maliklerin aynı zamanda intifa
hakkı sahibinin mirasçıları olmalarıdır. Bu nedenle, bunlar miras bırakanın
yapmış olduğu kira sözleşmesi ile miras hukukumuzda geçerli küllî halefiyet
ilkesi gereğince zaten doğrudan bağlıdırlar. Küllî halefiyet durumunda yeni
malik artık kira sözleşmesi ile kişisel olarak bağlı olduğundan, kira
sözleşmesi yeni malik ile kiracı arasında devam edecektir (MK md. 599). Bu
nedenle, Yargıtay tarafından öncelikle saptanması gereken bu olması gerekirken,
bu hususa gerektiği şekilde önem verilmemiştir. Küllî halefiyet ilkesi
nedeniyle, maliklerin kira sözleşmesi ile bağlı olmalarını, kiracıyı korumak
amacıyla getirilmiş olan hükümlere dayandırmaya gerek bulunmamaktadır. Alman
Federal Mahkemesi, Yargıtay kararına konu olan olaya benzer bir olayda, bu
hususu Alman hukuku açısından açık bir biçimde belirtmiş ve oldukça özenli bir
karar vermiştir. Alman hukukunda malik kiracı ilişkisini düzenleyen açık ve
özel bir hüküm (BGB § 1056)[22]
bulunmasına rağmen, Federal Mahkeme, bu hükmün külli halefiyet ilkesine bir
istisna getirmediği sonucuna varmıştır[23].
Parg. 25.
Küllî
halefler, kira sözleşmesi ile doğrudan ve kişisel olarak bağlı olduklarından,
bunların BK’nun kira konusunu devralan yeni malik açısından öngördüğü fesih
imkanlarından yararlanamamaları gerekir[24].
Bu, hem kiracıyı koruyan hükümlerin gereği olduğu gibi, hem de küllî halefiyet kurumunun
özüne daha uygun olacaktır.
Parg. 26.
MK 806 II
hükmü dışında, Medeni Kanunda malik ile üçüncü kişilerin haklarını ayrıca
düzenleyen ve kira hukuku açısından önemi olabilecek özel bir hüküm bulunmamaktadır.
Aynı şekilde BK m. 254 (hasılat kirası için m. 276) hükmü kira konusunun
satılarak devredilmesi durumunda, kira sözleşmesinin hukuki durumunu[25]
genel olarak düzenlemekte, aynı durumun intifa hakkı konusunun kiraya
verilmesinde geçerli olup olmadığına dair bir içeriğe sahip değildir. Bu konu
kanunda açıkca düzenlenmemiştir.
Parg. 27.
Ancak,
kiracının konumu, kira sözleşmesini ister intifa hakkı sahibi ile isterse malik
ile yapmış olsun, korunma açısından aynı olduğundan, ayrıca intifa hakkı mülkiyet
hakkına çok yaklaşan sınırlı ayni hak olduğundan, Borçlar Kanunun anılan bu hükümlerinin
(BK md. 254 II, 276 II), buradaki ilişkiye kıyasen uygulanmasını benimsemek
gerekmektedir. Kanun koyucunun bu hususu ayrıca düzenlememiş olmasını olumsuz
biçimde düzenlememe (nitelikli susma, menfi çözüm) şeklinde anlamak yerinde
olmaz, çünkü bu yönde dayanaklar bulunmamaktadır: İntifa hakkı konusunun,
intifanın sona ermesi durumunda iade edilmesini düzenleyen MK m. 799’un, bu
yükümlülüğü hak sahibine hasretmesi, intifa hakkının devrini düzenleyen MK m.
806’ın, intifa hakkının kullanımını devalan üçüncü kişiye karşı, malikin
haklarını doğrudan ileri sürebileceğinin açıkça öngörmesine rağmen, bu durumun,
kiracı konumundaki üçüncü kişiler açısından öngörülmemiş olması, kanun
koyucunun, malik kiracı ilişkisinin tam tersine kira hukukunun genel ilkeleri
çerçevesinde belirlenmesini ister bir tavırda olduğu izlenimini
uyandırmaktadır. Bu hükümler, kanun koyucunun, kira hukukuna ilişkin ilkelerin
burada uygulanmasını yasaklar nitelikte bir düşüncesinin olmadığını
göstermektedir. Kaldı ki, intifa hakkının özünü oluşturan tam kullanmanın
gerçekleşmesi de intifa konusunun, olabildiğince rahat bir biçimde kiraya
verilmesini destekler bir niteliktedir.
Parg. 28.
BK’nun
anılan hükümlerinin (BK md. 254 II, 276 II) burada kıyasen uygulanabilmesi
açısından önemli olan, birbirine çıkarlar dengesi ya da hukuki koruma gereği
açısından büyük ölçüde benzer iki durumun bulunması ve bu nedenle, bu iki
duruma aynı biçimde davranılması hukuki gereğinin kendini göstermesidir[26].
Bu açıdan bakıldığında, kiracının, kira konusunun malik tarafından devredilmesi
ile birlikte yeni malike karşı içinde bulunduğu durum ile intifa hakkının sona
ermesi durumunda malike karşı içinde bulunduğu durum, çıkarlar ve hukuki koruma
gereği açısından birbirine büyük ölçüde benzerdir. Bu durum, hem kiracının aynı
biçimde hukuki korumaya muhtaç olmasında, hem de intifa hakkının mülkiyete en
çok yaklaşan sınırlı ayni hak oluşunda, kendine dayanak bulmaktadır. Şu halde,
kanun koyucu, bir durum için kiracıyı korumaya yönelik bir hüküm getirmişse, bu
çözümün, büyük ölçüde benzer ve kanun tarafından açıkca düzenlenmemiş diğer durum
içinde uygulanması, hukuka ve adalete uygun olacaktır. İsviçre Federal
Mahkemesinin bu yöndeki kararı[27]
da MK m. 1/III anlamında yargı kararı sayılabileceğinden[28],
bu da burada savunulan çözüme destek veren diğer bir nokta olarak anılabilir.
Parg. 29.
Şu halde,
intifa hakkının sona ermesi durumunda malik kira sözleşmesi ile bağlı olacak ve
sanki kira konusunu devralan yeni malikmiş gibi BK md. 254 II ya da md. 276
II’da belirtilen konumda olacaktır. Bu nedenle, Yargıtay kararına konu olan
olayda, miras hukukunda geçerli olan külli halefiyet ilkesine dayanılarak
uyuşmazlık çözülmese bile, ki bu yanlış olacaktır, malikin kira sözleşmesi ile
kural olarak bağlı olduğu sonucuna varmak gerekmektedir.